《宁德市中心城区商品房预售资金 监督管理暂行规定(试行)》政策解读

2018年07月12日 15:45  来源:

一、出台背景

目前,我市的预售资金监管工作由各商业银行自行监管,存在监管规定不一致、监管工作不到位、资金信息无法共享等多方面问题。为了防止类似外地发生的预售资金被挪用,楼盘建设停滞,造成工程款和农民工工资拖欠等情况,导致预售楼盘无法按期交付,引发集体上访事件的发生,保障商品房交易双方的合法权益,规范商品房预售资金的监督管理,促进房地产市场平稳健康发展。根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131)和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔201053号)和《福建省商品房预售管理暂行办法》等有关法律、法规、政策,结合本市实际,出台《宁德市中心城区商品房预售资金监督管理暂行规定(试行)》(以下简称《规定》),可以加强我市房地产企业预售资金专款专用,防止资金挪用,开发建设项目的顺利进行,保护消费者利益,维护社会稳定和谐。

二、主要内容

本《规定》共二十七条内容。

第一部分为基本定义(第一条至第四条),明确了商品房预售资金监管的意义、依据、目的、定义、监管部门。

第二部分为一般规定(第五条至第十三条),规定了预售资金的缴存管理和资金额度、使用节点申请。

预售资金监管期限自取得预售许可开始至完成竣工验收备案后止。房地产企业办理《商品房预售许可证》时,由监管银行和房地产企业共同签订商品房预售资金监管协议,首付款和按揭款同时监管,其中对项目工程造价总额的1.3倍予以重点监管。通过重点监管,可以保证项目的主体建设资金,对于监管账户中超出监管总额部分,房地产企业可以申请转出并优先用于项目工程建设和偿还开发贷款等。商品房预售监管资金只能用于项目建设,包括支付工程建设的施工进度款;购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备;偿还本项目银行贷款和利息、法定税费;支付本工程其他相关费用。房地产企业应按取得预售许可、建设规模达50%、主体工程封顶、外墙装修完毕脚手架拆除、单体竣工验收、完成竣工验收备案六个环节设置资金使用节点,符合资金使用节点条件的,房地产企业可向监管银行分别申请支取不超过重点监管资金额度的30%30%10%10%10%10%的款项,用于支付相关费用。

第三部分为预售资金的使用管理(第十四条第十七条)。资金额度使用节点由市房地产交易中心负责审核。本《规定》要求房地产企业申请使用监管资金须提交的资料文件,监管银行对用款申请的审核时限(3个工作日内)。本《规定》对因解除购房合同而需要退回购房款的情况做了规定,房地产企业完成竣工验收备案后予以解除监管。监管银行应及时将监管账户的收支情况提供监管部门。

第四部分为监管银行职责(第十八条至第二十条)。本部分条款要求监管银行要积极配合我局协助管理预售资金,要严格把关资金进出,并通过技术手段及时将监管账户信息传输至监管系统,同时监管银行要定期报送监管账户历史数据。

第五部分为惩处措施(第二十一条至第二十四条)。本条款要求房地产企业在签订合同未将购房款在5个工作日内及时存入监管账户的,予以强制暂定合同网签直至其存入相应购房款;对于房地产企业、施工、监理、勘测等单位存在违规的,记录至信用系统;对于监管银行违规的,通报市人行、银监局。

第六部分为其他(第二十五条至第二十七条)。对本规定的生效日期、解释部门进行明确。

三、特色亮点

(一)本规定所称商品房预售资金,是指房地产开发企业(以下简称开发企业)在竣工验收备案完成前依法预售给购房人,由购房人按合同约定支付的所有购房款,包括预付款、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

(二)商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管账户,其中对项目工程造价总额的1.3倍予以重点监管。监管资金只能用于项目建设,包括支付工程建设的施工进度款;购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备;偿还本项目银行贷款和利息、法定税费;支付本工程其他相关费用。

(三)房地产企业应按取得预售许可、建设规模达50%、主体工程封顶、外墙装修完毕脚手架拆除、单体竣工验收、完成竣工验收备案六个环节设置资金使用节点,符合资金使用节点条件的,房地产企业可向监管银行分别申请支取不超过重点监管资金额度的30%30%10%10%10%10%的款项,用于支付相关费用。